Immobilier

En sa qualité d’officier public, le notaire est compétent pour instrumenter des contrats soumis à la forme authentique. L’utilisation de cette forme peut être imposée par la loi ou résulter de la volonté des parties d’y recourir.

En matière immobilière, la loi exige la forme authentique notamment pour les contrats de transfert d’immeuble (vente, donation), les actes de constitution et modification de servitude, charge foncière, gage immobilier (cédule hypothécaire, hypothèque), propriété par étages.

Dans ce cadre, le rôle du notaire consiste principalement  à transcrire en termes juridiques la volonté commune exprimée par les parties au contrat. Il agit de manière impartiale entre les parties, les conseille sur les éventuels choix possibles et les informe sur la portée de leurs engagements.

Le notaire intervient avant, pendant et après la signature d’un acte. Par exemple lors de la vente d’un bien immobilier :

• Avant: discussion et conseil ; rédaction de projet ; versement des fonds par l’acheteur, l’organisme de prêt (banque, assurance), une autre institution (caisse de pension) ; obtention d’autorisation préalable au transfert.
• Pendant: discussion ; explications complémentaires si besoin ; instrumentation du contrat avec signature des parties et du notaire.
• Après: inscription de l’acte dans les répertoires, archivage électronique, établissement de copies, dépôt au registre foncier ; remboursement de fonds (prêt hypothécaire, retrait auprès de caisse de pension du vendeur), répartition des fonds, consignation et paiement d’impôt.

L’opération préalable à tout achat d’un bien immobilier est le financement.

Généralement, ce financement est une combinaison de deux éléments : les fonds propres et le prêt hypothécaire.

Fonds propres

Les fonds propres peuvent provenir de différentes sources, soit principalement :

• des fonds librement disponibles,
• des fonds de 2^ème pilier,
• des fonds de 3^ème pilier A.

Pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, 20 % du prix d’achat doit généralement être versé sous forme de fonds propres, un maximum de 10 % du prix d’achat pouvant provenir du 2ème pilier.

Fonds librement disponibles

Ils sont constitués des économies personnelles, qui peuvent être utilisées sans restriction pour tout achat.

Fonds de 2^ème pilier

Ils constituent le capital accumulé auprès d’une caisse de pensions par un assuré dans son activité professionnelle en application de la Loi sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP). Une partie de ce capital, appelée « libre passage », peut être retirée de manière anticipée pour l’achat d’un bien immobilier.

Le retrait n’est toutefois possible que sous certaines conditions :

• uniquement pour l’achat d’un bien qui servira de logement principal à l’acheteur (pas de résidence secondaire, ni de locaux commerciaux),
• prélèvement au plus tard 3 ans avant l’âge du droit aux prestations de vieillesse (= âge légal de retraite),
• consentement du conjoint de l’assuré LPP au retrait anticipé.

Jusqu’à l’âge de 50 ans, l’acheteur peut retirer l’entier de son capital de libre passage. Au-delà, l’acquéreur peut retirer uniquement le capital auquel il avait droit à 50 ans ou la moitié de la prestation de libre passage auquel il a droit au moment du versement par la caisse de pensions.

Si un couple non marié achète le logement, le prélèvement possible par chaque acquéreur pourra dépendre de la proportion de sa part de copropriété.

A la suite du retrait de fonds de 2^ème pilier, la caisse de pensions fait inscrire au registre foncier, souvent par l’intermédiaire du notaire, une mention de « Restriction du droit d’aliéner LPP » sur le feuillet du bien immobilier acheté.

Cette mention confirme l’existence d’un retrait anticipé. Le montant prélevé doit être remboursé à la caisse de pension en cas de vente de l’immeuble avant l’âge de la retraite du propriétaire concerné.

Sur le plan fiscal, un prélèvement anticipé de fonds de 2^ème pilier induit la perception d’un impôt calculé sur la somme retirée. Le taux d’imposition dépend de la situation personnelle de l’assuré.

L’argent retiré de la caisse de pensions ne peut pas être utilisé pour le paiement de cet impôt.

Le prélèvement de fonds de 2^ème pilier réduira la rente perçue à la retraite. Il convient d’en étudier attentivement l’impact.

Plutôt qu’un versement anticipé, il est possible de mettre en gage la prestation de libre passage pour obtenir un prêt hypothécaire plus élevé. Cette mise en gage n’entraînera ni perception d’impôt, ni diminution de la rente future.

Fonds de 3^ème pilier A

Ils constituent le capital versé sur un compte bancaire/postal ou auprès d’une assurance à titre de prévoyance individuelle liée.

Ce compte ou cette police d’assurance a un statut spécial qui limite notamment la possibilité de retrait des fonds déposés. Un prélèvement est en principe possible au plus tôt 5 ans avant l’âge de la retraite selon l’AVS.

Toutefois, un prélèvement anticipé est possible pour l’achat d’un bien qui servira de logement principal à l’acheteur (pas de résidence secondaire, ni de locaux commerciaux). Le consentement du conjoint est nécessaire.

Sur le plan fiscal, comme pour le 2^ème pilier, un prélèvement anticipé de fonds de 3^ème pilier A entraîne la perception d’un impôt. Les fonds retirés ne peuvent pas servir au paiement de l’impôt.

En revanche, lors de la vente ultérieure de l’immeuble, aucune obligation de remettre les fonds sur un compte ou une assurance de 3^ème pilier A.

Ainsi, lors du prélèvement anticipé de ces fonds aucune mention de « Restriction du droit d’aliéner LPP » n’est inscrite au registre foncier.

Prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un crédit accordé par une banque ou une assurance et qui est garanti pas un droit (gage) sur un bien immobilier.

Le prêt accordé pour un achat immobilier est garanti par une « cédule hypothécaire » (gage immobilier). Son capital correspond au minimum au montant du prêt octroyé.

La cédule hypothécaire permet au prêteur, en cas d’absence de paiement de l’emprunteur aux échéances fixées, de requérir auprès de l’office des poursuites la saisie de l’immeuble donné en garantie et sa vente aux enchères. Le prix payé lors de la vente aux enchères permet de rembourser le détenteur de la cédule hypothécaire avant tout autre créancier que pourrait avoir l’emprunteur.

La constitution et la modification d’une cédule hypothécaire nécessite la signature d’un acte en forme authentique devant notaire.

Usuellement, la cédule hypothécaire est soit « sur papier au porteur », soit « de registre ».

La cédule hypothécaire sur papier au porteur est, comme son nom l’indique, un document sur papier qui est remis au prêteur pendant la durée du prêt, à titre de garantie. Lorsque le prêt est remboursé, le titre est restitué au propriétaire de l’immeuble, qui le conserve en lieu sûr (coffre).

En effet, une cédule hypothécaire peut être réutilisée pour un nouveau prêt futur. Si un propriétaire veut la supprimer après remboursement de son prêt, il doit impérativement la faire radier préalablement au registre foncier.

Si le titre est perdu ou détruit sans avoir été préalablement radié, il faut ouvrir une procédure en annulation de titre auprès du juge, qui est longue et coûteuse.

La cédule hypothécaire de registre n’est quant à elle pas émise sur papier. Elle consiste uniquement en une inscription au registre foncier de l’existence de ce gage immobilier sur le feuillet de l’immeuble concerné. Elle est nominative, c’est-à-dire inscrite en faveur du prêteur.

Actuellement, les cédules hypothécaires sont généralement constituées ou modifiées en titre de registre afin d’éviter le dépôt et la perte.

Usuellement, lors de la vente d’un bien immobilier, la cédule hypothécaire qui le grève est cédée par le vendeur à l’acheteur. Ce dernier n’a alors pas besoin d’en créer une nouvelle. Au besoin, il suffit d’augmenter son capital au montant du prêt.

En cas d’achat à plusieurs d’un bien immobilier, le contrat de vente, en forme authentique, doit énoncer le régime de propriété des acheteurs.

Deux possibilités s’offrent à eux : la copropriété ou la propriété commune.

Copropriété

Dans ce régime, chaque copropriétaire acquiert une part du bien immobilier dont la quotité (1/2-1/2, 3/4-1/4, 3/5-2/5, etc.) est inscrite au registre foncier sur le feuillet de l’immeuble.

Chaque part de copropriété existe indépendamment de l’autre (ou des autres), en ce sens qu’elle peut être vendue, être assortie de droits ou de charges (servitude, gage immobilier, etc.)

En cas de vente d’une part de copropriété, l’autre copropriétaire ne peut pas s’opposer au transfert. Il dispose toutefois d’un droit de préemption (droit d’achat prioritaire) à l’égard de tout tiers-acheteur aux prix et conditions fixés avec lui.

Sauf cas particulier, les décisions internes à la copropriété sont soumises au régime de la majorité.

Propriété commune

Dans ce régime, la propriété est collective sur le tout. Aucune répartition de parts entre les propriétaires en commun ne figure au registre foncier.  Sauf convention spéciale, les droits des membres de la communauté sur le bien sont égaux.

La cession d’une part dans la propriété commune n’est possible que si l’autre membre (ou les autres membres) de la communauté y consent. Seul l’immeuble dans son ensemble, à l’exclusion des parts, peut bénéficier de droit ou être grevé de charges.

Les décisions internes à la propriété commune sont soumises au régime de l’unanimité.

Quel régime de propriété choisir ?

Le choix de la copropriété ou de la propriété commune dépend de chaque situation particulière : couple marié ou non, régime matrimonial, mode de financement, type d’immeuble (habitation, local commercial).

La copropriété chacun pour une part d’une demie reste le régime le plus souvent choisi pour un couple marié sous le régime de la participation aux acquêts, surtout si les fonds propres sont des acquêts.

A noter que pour un couple non marié qui utilise dans son financement des fonds de 2^ème pilier, le régime de la copropriété est exigé par la caisse de pension.

Toutefois, une discussion avec le notaire permettra de déterminer le régime de propriété le mieux adapté. Par ailleurs, il sera éventuellement judicieux de compléter ce choix par l’établissement de testaments ou d’un pacte successoral et, pour les personnes mariées, d’un contrat de mariage.

La différence essentielle entre un contrat de vente directe et une vente à terme réside dans l’échéancier des opérations et le moment de l’inscription de la vente au registre foncier (pour rappel, le Code civil suisse prévoit que le transfert de propriété, en matière immobilière, a lieu au moment de l’inscription au registre foncier).

Au surplus, vente directe et vente à terme présentent les mêmes caractéristiques juridiques de base, à savoir qu’il s’agit dans les deux cas d’un contrat devant comprendre tous les éléments essentiels d’un contrat de vente immobilière. Une vente à terme n’est donc pas l’équivalent d’un “précontrat” de vente, par exemple d’une promesse de vente et d’achat.

Vente directe

Dès la signature du contrat, et après avoir vérifié que les derniers détails sont réglés, votre notaire transmettra le contrat – et l’ensemble du dossier – au registre foncier, pour inscription immédiate du transfert de propriété.

La signature d’une vente directe implique donc nécessairement que tous les éléments essentiels de la vente aient déjà été discutés, négociés, convenus et finalisés entre les parties contractantes. Elle implique également que d’éventuels aspects administratifs (obtention d’une autorisation nécessaire pour le transfert), ainsi que tous les aspects financiers (remboursement de la dette hypothécaire du vendeur et, surtout, obtention du financement par l’acheteur) aient été d’ores et déjà réglés.

Vente à terme

Dans un tel type de vente, les opérations se déroulent en deux étapes chronologiques, à savoir:

• Signature du contrat de vente à terme, que l’on peut aussi appeler vente avec exécution différée, puis
• Signature par les parties (ou par le notaire seul) du document de transfert de propriété, usuellement appelé “réquisition de transfert”, constatant que toutes les conditions du transfert de propriété sont réunies et que la vente peut donc être présentée, pour inscription dudit transfert, au registre foncier.

L’avantage du choix d’une vente à terme est donc, ou peut être, double, à savoir:

• Permettre aux deux parties (vendeur et acheteur) de se lier juridiquement, par la signature d’un acte authentique les engageant;
• Permettre également aux deux parties de disposer de suffisamment de temps pour régler différentes formalités et résoudre différentes problématiques (remboursement de l’hypothèque du vendeur, obtention du financement définitif et précis pour l’acheteur, obtention d’éventuelles autorisations administratives ou de nature civile, etc.) liées à la vente.

A noter également que la loi ne définit d’aucune manière le délai séparant ou devant séparer la signature de l’acte de vente à terme et la signature de la réquisition de transfert à destination du registre foncier. Dans la pratique, ce délai est presque toujours de quelques mois.

Frais à la charge de l’acheteur ou du donataire

Droits de mutation

Le taux du droit de mutation dû à l’Etat est toujours de 2,2 % du prix de vente. Le taux d’imposition communal dépend du lieu de situation de l’immeuble, mais s’élève généralement à 1.1%, soit 3.3% au total

Lors d’une donation, un impôt de donation pourrait être dû. Le taux dépend de la valeur de l’immeuble et du lien de parenté.

La législation fiscale impose la consignation du droit de mutation simultanément au transfert.

Autres frais d’acquisition

Les autres frais sont notamment constitués par :

• Les émoluments du registre foncier.
• Les émoluments des autorisations administratives nécessaires.
• Le droit de timbre (cédule hypothécaire).
• Les honoraires et débours du notaire.

La quotité de ces autres frais varie en fonction du montant du prix de vente et du montant des garanties hypothécaires.

Pour une estimation des frais hors opération accessoire, cliquez ici.

Votre notaire peut naturellement vous renseigner sur les coûts d’une transaction immobilière, en tenant compte de toutes les caractéristiques de chaque cas d’espèce.

Frais à la charge du vendeur

Impôt sur le gain immobilier

De manière générale, le vendeur devra s’acquitter d’un impôt sur le gain immobilier dont le taux d’imposition dépend de la durée de possession de 30% à 7%.

A titre de garantie de l’impôt sur le gain immobilier, la législation fiscale prévoit l’obligation de consigner 5% du prix de vente.

Taxe sur la plus-value

La loi vaudoise sur l’aménagement du territoire et des constructions (LATC) prévoit un mécanisme de compensation des avantages découlant d’une mesure des aménagements du territoire, il s’agit de la taxe sur la plus-value. La plus-value réalisée suite à une mesure d’aménagement du territoire sera taxée à hauteur de 20%.

Taxe d’équipement

En outre, les communes peuvent prélever une taxe pour couvrir les dépenses d’équipement communautaire lié à des mesures d’aménagement du territoire.

Autre frais de vente

Des autres frais peuvent être à la charge du vendeur tels que les frais de courtage et les pénalités bancaires.

La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) a essentiellement pour but de prévenir la mainmise étrangère sur le territoire suisse. A ce titre, il y a lieu de distinguer les cas suivants :

• les étrangers domiciliés à l’étranger au moment de l’acquisition ;
• les étrangers domiciliés en Suisse qui ne sont pas ressortissants d’un pays membre de la Communauté Européenne (CE) ou de l’Association Européenne de Libre-Echange (AELE) et qui ne sont pas titulaires d’un permis d’établissement (permis C).

Tout d’abord, si vous êtes suisse ou double national (dont la nationalité suisse), vous ne serez soumis à aucune restriction dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier en Suisse et ce, que vous soyez domicilié en Suisse ou à l’étranger. Il en va de même si vous êtes titulaire d’un permis C ou d’un permis B CE/AELE, pour autant toutefois que votre domicile légal et effectif soit en Suisse.

Si ces critères ne sont pas remplis, l’acquisition envisagée sera dès lors soumise à certaines restrictions dont les cas principaux sont les suivants :

• si vous souhaitez acquérir une résidence principale et que vous êtes titulaire d’un permis B non ressortissant UE/AELE, vous pourrez acquérir ou construire un bien ne contenant pas plus d’un seul logement pour vous-même ou votre famille ; d’autres restrictions sont également applicables à ce cas notamment quant à la surface de la parcelle qui ne pourra pas excéder 3’000 m2 ;
• en cas d’acquisition d’un logement de vacances ou d’un appartement dans un apparthôtel, vous devrez obtenir une autorisation dans tous les cas et seules certaines Communes sont autorisées pour l’acquisition de tels logements ;
• le cas particulier des résidences secondaires: dans cette hypothèse, une autorisation d’acquisition sera toujours nécessaire, laquelle sera soumise à des conditions assez strictes quant à la surface du logement, à la surface de la parcelle, ainsi qu’à l’utilisation privée du logement. Une restriction supplémentaire découle de la Lex Weber qui impose un quota maximum de 20% de résidences secondaires par Commune.

Dans l’hypothèse où vous seriez soumis à la LFAIE, votre notaire effectuera les démarches nécessaires pour soumettre une demande d’autorisation. Vous trouverez davantage d’informations dans l’Aide-mémoire de l’Office fédéral de la Justice.

En tant que membres du personnel des missions diplomatiques et des postes consulaires de carrière, vous avez également la possibilité d’acquérir un bien immobilier. Pour ce faire, vous devez être domicilié en Suisse et l’acquisition peut être soumise à certaines conditions selon votre nationalité et/ou selon de la durée de votre résidence en Suisse. A ce sujet, vous trouverez des informations complémentaires auprès de la mission permanente de la Suisse auprès de l’ONU.

Enfin, l’acquisition d’un bien immobilier destiné à une activité économique n’est pas soumise à autorisation.